Investissez dans la pierre
avec une stratégie sur-mesure
SCPI, LMNP, nue-propriété, déficit foncier — l'équipe NCP sélectionne les solutions immobilières adaptées à votre profil, votre fiscalité et vos objectifs patrimoniaux. Audit offert, sans engagement.
Cinq stratégies pour investir dans l'immobilier
L'immobilier offre de multiples façons de construire et valoriser un patrimoine. L'équipe NCP analyse votre situation et sélectionne la stratégie adaptée à vos objectifs et votre fiscalité.
SCPI – Société Civile de Placement Immobilier
Investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion locative. Les SCPI collectent des fonds pour acquérir un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, résidentiel) et redistribuent les loyers sous forme de dividendes.
- Rendements moyens de 4 à 6 % / an (taux de distribution)
- Accès dès 1 000 €, en direct ou via assurance-vie
- Patrimoine immobilier diversifié sans gestion locative
- Mutualisation du risque sur centaines d'actifs
LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP permet de générer des revenus locatifs tout en effaçant leur fiscalité grâce à l'amortissement comptable du bien et des meubles. Un levier puissant pour se constituer des revenus complémentaires nets d'impôt.
- Revenus locatifs non fiscalisés pendant 10 à 20 ans
- Amortissement du bien, des meubles et des frais d'acquisition
- Récupération de la TVA (20 %) en résidence gérée
- Accessible en résidence étudiante, EHPAD, tourisme
Nue-propriété
Acquérir un bien immobilier avec une décote de 30 à 45 % sur sa valeur en pleine propriété. Pendant la durée du démembrement (10 à 15 ans), vous n'avez aucune gestion ni fiscalité. Au terme, vous récupérez la pleine propriété.
- Décote à l'achat de 30 à 45 % sur la valeur du bien
- Aucune fiscalité sur les revenus pendant la période d'usufruit
- Bien hors IFI pendant toute la durée du démembrement
- Valorisation mécanique à terme, plus-value non imposable
Usufruit de SCPI
L'usufruit temporaire de SCPI permet à une entreprise d'acquérir des droits aux revenus d'une SCPI sur une durée fixée (5 à 10 ans), à un coût décoté, comptabilisé en charge et déductible du résultat imposable.
- Acquisition de l'usufruit à 20–35 % de la valeur en pleine propriété
- Revenus SCPI perçus pendant toute la durée, imputables sur le résultat IS
- Coût d'acquisition 100 % amortissable sur la durée du démembrement
- À l'extinction, aucune fiscalité : la pleine propriété revient au nu-propriétaire
Déficit foncier
Investir dans un bien ancien à rénover pour imputer les charges et travaux sur votre revenu global. Un levier fiscal puissant pour les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en valorisant un patrimoine de caractère.
- Déduction des travaux jusqu'à 10 700 € / an du revenu global
- Report du déficit sur les revenus fonciers pendant 10 ans
- Doublement du plafond à 21 400 € pour rénovation énergétique
- Constitution d'un patrimoine de qualité à prix inférieur
Quel dispositif
est fait pour vous ?
Rendement, fiscalité, ticket minimum, horizon — voici les critères clés pour choisir la stratégie immobilière adaptée à votre profil.
| Dispositif | Rendement / Avantage | Ticket minimum | Horizon | Gestion |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | 4–6 % / an | 1 000 € | Moyen – Long terme | ✓ Déléguée |
| LMNP | Revenus non fiscalisés | 80 000 €+ | Long terme (10–20 ans) | ✓ Déléguée |
| Nue-propriété | Décote 30–45 % | 100 000 €+ | Long terme (10–15 ans) | ✓ Nulle |
| Usufruit de SCPI | Revenus IS + amortissement | 20–35 % VP | 5 à 10 ans | ✓ Déléguée |
| Déficit foncier | Déduction jusqu'à 21 400 € | Variable | Moyen terme | À gérer |
Pas sûr du dispositif qui vous correspond ? L'équipe NCP analyse votre situation en 30 minutes et vous oriente gratuitement.
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Comparez les 4 régimes fiscaux et estimez la rentabilité nette de votre bien selon votre situation, ainsi que la plus-value à la revente.
Taux IR fixe 19 % sur PV immobilière (hors résidence principale). Abattements pour durée de détention appliqués selon barème légal (exonération IR totale après 22 ans, PS après 30 ans). Simulation indicative.
Tout ce que vous devez
savoir sur l'investissement immobilier
La première étape est toujours l'audit patrimonial : il permet de cerner votre situation fiscale, votre capacité d'investissement, vos objectifs (revenus complémentaires, constitution de patrimoine, retraite, transmission) et votre appétence pour la gestion locative. Pour un premier investissement sans contrainte de gestion, les SCPI offrent une excellente porte d'entrée dès 1 000 €. Pour un investissement plus significatif, le LMNP ou la nue-propriété peuvent être plus adaptés selon votre profil. NCP vous accompagne de A à Z.
Les SCPI offrent une accessibilité immédiate (dès 1 000 €), une diversification automatique sur des centaines d'actifs, et aucune gestion locative. Le rendement moyen tourne autour de 4 à 6 % brut. L'immobilier en direct (LMNP, déficit foncier) offre en revanche un effet de levier bancaire plus puissant, une fiscalité optimisable via l'amortissement, et un patrimoine tangible. Dans de nombreuses stratégies patrimoniales, nous combinons les deux : SCPI via assurance-vie pour la partie liquide, et un bien en direct pour l'effet de levier.
La fiscalité dépend du régime choisi. En location nue, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers (barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement comptable permet de ramener la base imposable à zéro pendant 10 à 20 ans. Via une SCPI en assurance-vie, les revenus sont capitalisés sans imposition annuelle. NCP optimise systématiquement le régime fiscal le plus avantageux selon votre situation globale.
Oui, en théorie — et c'est même l'un des grands avantages de l'immobilier locatif : l'effet de levier bancaire permet d'investir avec un financement à 100 % dans certains cas. En pratique, les banques exigent de plus en plus un apport couvrant au moins les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien). Pour les SCPI, il est possible d'emprunter pour financer l'achat de parts, ce qui combine revenus locatifs et déduction des intérêts d'emprunt. NCP travaille avec des courtiers partenaires pour optimiser le financement de votre projet.
Oui, totalement. L'audit de découverte NCP est un échange de 30 minutes offert, sans engagement de votre part. À l'issue de cet entretien, vous repartez avec une analyse claire de votre situation patrimoniale et une ou plusieurs stratégies immobilières concrètes — que vous décidiez de travailler avec nous ou non. NCP se rémunère uniquement en cas de mise en place d'une solution.
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immobilier avec méthode
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